Servitù di parcheggio di autovetture

Avv. Francesco Meatta0 comment

parcheggio di autovetture Comportamento colposo Legittimo esercizio Molestie sessuali sul luogo di lavoro le minacce non hanno seguito Eccezione Presunzioni I rapporti dell'adottato Estrarre messaggi Natura valutativa o autoevidente Revocazione del testamento per sopravvenienza di figli Mancata concessione Ammissione dell'imputato Danno non Evento di danno Assenza di offensività Lieve entità del fatto Espulsione dello straniero Pena massima Archiviazione pubblico servizio Immigrazioni clandestine Opposizione Adeguatezza del programma Imprenditore Colloqui del detenuto Libertà di movimento Relazione platonica Violenza domestica Violenza sessuale ai danni di persone che non hanno compiuto i dieci anni L'incompatibilità a testimoniare Regime di procedibilità di un reato Paternità dei post diffamatori Locus commissi delicti La rinuncia alla prescrizione Adeguatezza Non contestazione Legittimazione ad agire grave o reiterata I limiti di pena edittale Diritto all'identità personale Protezione sussidiaria Pedinare l’amante Ex amante Comunicare l'infedeltà Presunto tradimento Mancata allegazione Bancarotta semplice Guardie giurate materiale pedopornografico Lancio di oggetti dal cavalcavia Stile di vita della persona offesa  Testimonianza della persona offesa volontaria assunzione di alcolici Inoltro post diffamatori Stalking indiretto Nozione di continuazione Bene giuridico Tempestività Lap dance Atti osceni Revoca della pena sostitutiva Sostituzione della pena con il lavoro di pubblica utilità Obbligo motivazionale Lavoro di pubblica utilità sostitutivo Messaggi telefonici Misure cautelari in materia di violenza domestica Tartan scozzese Privazione della funzione genitoriale Chat whatsapp Assoluta passività della donna Scherzo degenerato Omessa dichiarazione Integrale risarcimento del danno Unica trasgressione Provvedimento Guida di veicoli Mantenimento della nipote Risarcimento del danno Occupazione dello spazio demaniale La buona fede scusabilità dell’ignoranza Condotte lesive della dignità Condotta vessatoria Immissioni sonore Requisito del pericolo di diffusione La nozione di pornografia minorile Causa di non punibilità Convivente Persona non convivente Familiari Divulgare foto pornografiche Mancanza di convivenza Peculato Convivenza more uxorio Rapporto tra Reato di maltrattamenti Inattendibilità del testimone Tentativo del delitto di violenza sessuale Sottrazione di minore luoghi abitualmente frequentati da minori Pratiche sessuali non del tutto gradite Violenza sessuale aggravata Delitti colposi di pericolo Confisca obbligatoria Sfruttamento del lavoro Dissenso del coniuge sovra-ordinazione Contestazioni al testimone Motivazione rafforzata Disastro colposo Sapere scientifico Posizione di garanzia Enti e associazioni Vis grata puellae Molestie sessuali Delitto di violenza sessuale Toccamenti Violenza sessuale atto sessuale età della minore Malformazione del nascituro Aborto eugenetico gestante ed il medico Allontanamento morale e 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intollerabilità della convivenza dichiarazione di addebito Materiale fotografico Abusiva occupazione di un bene immobile Apprezzamento della prova indiziaria Allontanamento Giudizio di rinvio dopo annullamento Orario di lavoro discriminazione Azioni vessatorie La nozione Appropriazione Pubblicità ingannevole Tenore espressivo Aumento della pena Reato di esercizio di una casa di prostituzione Rapporto di coniugio Unicità del disegno criminoso rimessione Il dolo nel reato di ricettazione Contraffazione di marchi e segni distintivi Disciplina del marchio Il reato di strage Produzione di materiale pornografico Amore malato Sindrome di alienazione parentale Rivelazione di segreto professionale Tradimento finto Colloqui visivi del detenuto Mero giudizio critico Elemento costitutivo Dichiarazioni della persona offesa Effetti della dichiarazione La minaccia nel Divieto di prevalenza Obbligo della Assicurazione Esimenti del diritto Omicidio tentato Delitto di furto Reati edilizi Scambio 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criteri Mancato pervenimento del programma Contenuto e idoneità Motivi di legittimo sospetto Sentimento di affezione e solidarietà Sanzioni sostitutive di pene detentive brevi Ordine europeo di indagine Dati esterni alle telecomunicazioni Misure cautelari personali Procedimenti cumulativi Principio del contraddittorio nella Messa alla prova Prognosi di non recidivanza Condanna a pena sostitutiva Versamenti di danaro Principio di retroattività Pena detentiva Condotte plurime Vaglio discrezionale Termini per richiedere Appropriazione indebita Sospensione della Qualificazione giuridica diversa Comportamento dei conducenti nei confronti dei pedoni Omesso risarcimento dei danni Partecipazione morale Relazione affettiva La praticabilità della sospensione con messa Provvedimento di rigetto Categoria della abnormità Procura speciale La tecnica del copia e incolla Materia regolata da più leggi penali Provvedimento di revoca Tendenza alla devianza Assunzione di nuovi mezzi di prova Mancata adozione della messa alla prova Possesso nel reato di furto Ordine di indagine europeo Rapporto di natura Comportamento non equivoco Il diritto di critica giornalistica Il diritto di critica politica Attività di introduzione di armi interdittiva antimafia Foto felici Saluto fascista Condotta del giornalista Oltraggio a pubblico ufficiale Causa di non punibilità Fattispecie dell'omicidio preterintenzionale Estremi del delitto tentato Ricorso straordinario per errore Presupposti per la misura alternativa Elementi costitutivi della premeditazione Sostituzione della pena detentiva Dichiarazioni indizianti Condotta persecutoria Confisca di prevenzione Abnormità funzionale Contestazione puntuale della recidiva Ordinanza cautelare Comunicazione asincrona Associazione di tipo mafioso Rinvio a giudizio Mediazione atipica Applicazione della recidiva Accesso abusivo ad una casella di posta elettronica protetta Reati commessi da più persone in danno reciproco Delitto di atti persecutori Criterio di gradualità nella concessione di benefici penitenziari Le molestie telefoniche Doppia conformità della decisione Angherie "da vicinato" Sottrazione del telefono cellulare Non punibilità per fatti commessi a danno di congiunti Il "giustificato motivo" del porto degli oggetti Contestazione Dichiarazioni della persona offesa Gravi indizi di colpevolezza Il controllo di legittimità Gravità indiziaria Il principio di vicinanza della prova Ricorso straordinario per errore materiale Elementi Idem factum Concorso formale tra Ordinanza che Sospensione Conflittuale di vicinato Rinnovazione Allontanamento dalla Aggravante dell'esposizione alla pubblica fede Riqualificazione del fatto Il reato di furto Sostituzione della pena della reclusione beni realizzati usurpando un titolo di proprietà industriale Disegno o modello comunitario Fabbricazione e commercio di beni Provvedimento di nomina dell'amministrazione di sostegno Interruzione del processo Successione a titolo Residenza abituale Atti posti in essere da soggetto Intervento obbligatorio Associazione temporanea di imprese Stato di abbandono del minore straniero Stato di abbandono Mobbing e Straining Danni conseguenti ad attività lavorativa eccedente la ragionevole tollerabilità Rapporto tra testo scritto Espromissione Liquidazione del danno ascrivibile alla condotta illecita Disponibilità Legittima difesa Valutazione frazionata delle dichiarazioni della persona offesa Circostanza attenuante del concorso del fatto doloso della persona offesa stato di figlio nei confronti del genitore intenzionale Criterio del “disputatum” Assegno bancario postdatato Liquidazione del danno biologico trasmissibile Biglietto del gioco del lotto Contrasto di giudicati Risarcimento del danno non patrimoniale subìto dalle persone giuridiche Documento nuovo in grado di appello Offerta informale Risoluzione del contratto di affitto al coltivatore diretto Consulenza tecnica La confessione La gelosia rinnovazione dell'istruzione dibattimentale Coinvolgimento del minore Conseguenze giuridiche del reato di rapina Elemento soggettivo nell'omicidio preterintenzionale Dolo eventuale nel delitto di lesioni Sentenza di assoluzione Riapertura dell'istruttoria in appello Vizio di motivazione deducibile in cassazione Danno endofamilare Offerta non formale Circolazione della prova Verbale di accertamento di un incidente stradale Diritto del possessore al rimborso delle spese per riparazioni straordinarie della cosa Pactum de non exequendo ad tempus Annullamento della sentenza penale ai soli effetti civili Domanda di revocazione per errore di fatto Circolazione di veicoli Terzo trasportato Sinistro stradale con pluralità di danneggiati Clausole claims made Privata dimora rendita vitalizia Imputazione del pagamento Istanza di verificazione della scrittura privata disconosciuta Servitù per vantaggio futuro Contratto condizionale Azione surrogatoria Acquisto di immobile da uno dei coniugi successivamente al matrimonio Clausola penale Dazione differita della caparra confirmatoria Risoluzione del contratto preliminare per inadempimento Sottrazione internazionale di minore Impossibilità di provvedere ai propri interessi rate swap Intervento in appello costitutore di una banca di dati Competenza del Tribunale per i minorenni Limiti del giudicato Affidamento familiare "sine die" Compensazione impropria Deindicizzazione Interruzione del processo Incapacità a testimoniare Risarcimento del danno subito dal figlio Reati culturali Dare in sposa la propria figlia Relazione sentimentale durante il matrimonio Il requisito della continenza Bacheca facebook Principio di libertà della prova Pressione psicologica Ripetibilità delle somme percepite a titolo di assegno di mantenimento Risarcimento del terzo trasportato comunione de residuo Marchio di impresa Assunzione della prova testimoniale Impossibilità di procurarsi mezzi adeguati per ragioni oggettive Omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio Alterazione o cambiamento delle abitudini di vita della persona offesa Violazione, sottrazione e soppressione di corrispondenza Termini a difesa Obbligazione assunta da un coniuge Risarcimento del danno non patrimoniale alla madre e ai fratelliServitù di parcheggio di autovetture

E’ ammissibile la servitù di parcheggio di autovetture?

La questione è stata rimessa alle Sezioni Unite della Corte di legittimità al fine di risolvere il contrasto di giurisprudenza in merito alla possibilità di costituire e riconoscere servitù prediali di parcheggio: è stato rilevato che mentre alcune pronunce avrebbero negato la configurabilità di una servitù di parcheggio/posteggio per assenza del requisito della realità (proprio del diritto di servitù), altre pronunce avrebbero invece ammesso al possibilità di costituire una simile servitù prediale.

La definizione del denunciato contrasto non può prescindere dalla ricognizione dell’evoluzione giurisprudenziale e della posizione dottrinaria sulla specifica tematica.
Un orientamento di questa Corte consolidatosi dal 2004 ha ritenuto che il parcheggio di autovetture su di un’area può costituire legittima manifestazione di un possesso a titolo di proprietà del suolo, ma non anche estrinsecazione di un potere di fatto riconducibile al contenuto di un diritto di servitù, diritto caratterizzato dalla cosiddetta “realitas“, intesa come inerenza al fondo dominante dell’utilità così come al fondo servente del peso, mentre la mera “commoditas” di parcheggiare l’auto per specifiche persone che accedano al fondo (anche numericamente limitate) non può in alcun modo integrare gli estremi della utilità inerente al fondo stesso, risolvendosi, viceversa, in un vantaggio affatto personale dei proprietari (cfr. Sez. 2, Sentenza n. 8137 del 28/04/2004 Rv. 572413).

Il principio è ripreso anche da Sez. 2, Sentenza n. 20409 del 2009 con l’ulteriore specificazione che in tema di possesso, l’utilizzazione, da parte dei condomini di uno stabile, di un’area condominiale ai fini di parcheggio, non è tutelabile con l’azione di reintegrazione del possesso di servitù, nei confronti di colui che l’abbia recintata nella asserita qualità di proprietario. Per l’esperimento dell’azione di reintegrazione occorre infatti un possesso qualsiasi anche se illegittimo ed abusivo, purché avente i caratteri esteriori di un diritto reale, laddove il parcheggio dell’auto non rientra nello schema di alcun diritto di servitù, difettando la caratteristica tipica di detto diritto, ovverosia la “realità” (inerenza al fondo dominante dell’utilità così come al fondo servente del peso), in quanto la comodità di parcheggiare l’auto per specifiche persone che accedono al fondo non può valutarsi come una utilità inerente al fondo stesso, trattandosi di un vantaggio del tutto personale dei proprietari” (Cass. n. 1551 del 2009).

Sotto altro profilo, si è affermato che “il nostro sistema giuridico non prevede la facoltà, per i privati, di costituire servitù meramente personali (cosiddette “servitù irregolari”), intese come limitazioni del diritto di proprietà gravanti su di un fondo a vantaggio non del fondo finitimo, bensì del singolo proprietario di quest’ultimo, sì che siffatta convenzione negoziale, del tutto inidonea alla costituzione del diritto reale limitato di servitù, va inquadrata nell’ambito del diritto d’uso, ovvero nello schema del contratto di locazione o dei contratti affini, quali l’affitto o il comodato. In entrambi i casi, il diritto trasferito, attesane la natura personale ed il carattere obbligatorio, non può ritenersi ipso facto trasmissibile, in assenza di una ulteriore, apposita convenzione stipulata dall’avente diritto con il nuovo proprietario del bene “asservito“. (Nella specie, il giudice di merito aveva qualificato come costitutiva di una duplice servitù, di passaggio e di parcheggio, una convenzione tra privati con la quale il venditore di un appartamento aveva altresì concesso all’acquirente, in sede di stipula dell’atto pubblico di alienazione, il diritto d’uso di uno scantinato al fine di parcheggiarvi un’autovettura – nonché il diritto di passaggio sull’area che ne consentita l’accesso -, diritto non riconosciuto, in seguito, dagli eredi dello stesso venditore. (cfr. Sez. 2, Sentenza n. 20409 del 2009 cit.).

In linea con tale impostazione si pone Sez. 2, Sentenza n. 15334 del 2012. Nello stesso senso, v. Sez. 2, Sentenza n. 5769 del 07/03/2013 Rv. 625685 che, affrontando anche le conseguenze in tema di usucapione, sottolinea l’impossibilità di acquisto per usucapione della servitù di parcheggio sia per l’eventuale assenza delle opere richieste dall’art. 1061 cod. civ., sia per la natura meramente personale dell’utilità.
Con la sentenza n. 23708 del 06/11/2014 la Corte, ribadendo la tesi del difetto di “realitas” (intesa come inerenza dell’utilità al fondo dominante e come peso al fondo servente) e richiamando altresì il concetto di “commoditas” di parcheggiare come un vantaggio per determinate persone, ha ricavato un ulteriore principio, quello della nullità del contratto costitutivo di servitù di parcheggio per impossibilità dell’oggetto, come tale, deducibile per la prima volta anche in sede di legittimità ai sensi dell’art. 1421 cod. civ.

La posizione della dottrina è invece prevalentemente favorevole alla costituzione della servitù di parcheggio. Si è osservato, innanzitutto, che la questione in discussione presenta, da un punto di vista materiale o fenomenico, affinità tra due attività umane, come, rispettivamente, il transitare o il parcheggiare un’autovettura all’interno di un fondo di proprietà altrui. Come per il passaggio, così per il parcheggio, i proprietari di fondi confinanti, in base al principio dell’autonomia contrattuale di cui all’art. 1322 cc, possono dar luogo sia ad un rapporto di natura reale (attraverso l’imposizione di un peso sul fondo servente per l’utilità del fondo dominante e quindi in una relazione di asservimento del primo al secondo, che si configura come qualitas fundi), sia alla pattuizione di un obbligo e di un corrispettivo diritto di parcheggiare previsto a vantaggio e per la comodità della persona o delle persone specificamente indicate nell’atto costitutivo, senza alcuna funzione di utilità fondiaria).
In dottrina, si è altresì osservato che nell’ipotesi di costituzione di servitù di parcheggio, la facoltà di parcheggiare l’auto sul fondo servente è certamente idonea ad arrecare una utilità al singolo, ma allo stesso tempo arreca un vantaggio per il fondo dominante rendendolo maggiormente utilizzabile. A tal fine occorre che il diritto costituito presenti: – il requisito dell’immediatezza (nel senso che il titolare del fondo dominante debba potersi avvalere dell’utilitas derivante dalla servitù senza la collaborazione di altri soggetti);
– il requisito dell’inerenza al fondo servente (quale peso di detto fondo e al fondo dominante (nel senso che deve dare utilità);
– il requisito della vicinanza (per essere veramente utile l’area parcheggio non deve essere lontana dal fondo dominante).
La servitù deve inoltre soddisfare un’utilità specifica e quindi deve costituire un vantaggio diretto per il fondo dominante, uno strumento per migliorare l’utilizzazione di quest’ultimo. L’esempio classico è quello del fondo a destinazione abitativa che vede accrescere la sua utilità dal diritto di parcheggiare sul fondo vicino.

Si evidenzia inoltre, da parte di alcuni autori, l’elemento sistematico tratto dalla evoluzione della legislazione sui vincoli di parcheggio.
L’orientamento dottrinale esalta in definitiva il principio della autonomia negoziale, riconoscendo alle parti la possibilità, qualora sussistano tutti i requisiti sopra evidenziati, di costituire servitù di parcheggio in luogo di meri rapporti obbligatori.
A partire dal 2017, la giurisprudenza di legittimità registra invece un’inversione di tendenza perché, discostandosi dal filone che seguiva la tesi restrittiva, ammette, a certe condizioni, la possibilità di costituzione della servitù di parcheggio.
Con la sentenza 6 luglio 2017, n. 16698 si è affermato, infatti, che lo schema previsto dall’art. 1027 c.c. non preclude in assoluto la costituzione di servitù avente ad oggetto il parcheggio di un’autovettura su fondo altrui, a condizione però che, in base all’esame del titolo e ad una verifica in concreto della situazione di fatto, tale facoltà risulti essere stata attribuita come vantaggio in favore di altro fondo per la sua migliore utilizzazione.
Questo Collegio ritiene utile riportare il percorso motivazionale seguito dalla citata pronuncia, che si snoda attraverso le seguenti proposizioni.
La cosiddetta utilitas per il fondo dominante (cui deve corrispondere il peso per il fondo servente) può avere in effetti contenuto assai vario, come dimostra la previsione del legislatore, che indica la maggiore comodità o amenità del fondo dominante, o l’inerenza alla destinazione industriale del fondo (art. 1028 cod. civ.).
Si deve pertanto ritenere che la tipicità delle servitù volontarie sia di carattere strutturale, non contenutistico, ed è sul piano della conformazione che si deve verificare la possibilità di costituire la servitù di parcheggio.
Oltre al requisito dell’appartenenza dei fondi servente e dominante a soggetti diversi, il diritto di servitù esige che l’asservimento sia volto a procurare una utilità che deve essere inerente al fondo cosiddetto dominante, così come il peso deve essere inerente al fondo cosiddetto servente.

La servitù prediale – che nel nostro ordinamento può costituirsi anche con l’apposizione di un termine finale (servitù temporanea) – si distingue dall’obbligazione meramente personale, essendo requisito essenziale della servitù l’imposizione di un peso su di un fondo (servente) per l’utilità ovvero per la maggiore comodità o amenità di un altro (dominante) in una relazione di asservimento del primo al secondo che si configura come una qualitas inseparabile di entrambi, mentre si versa nell’ipotesi del semplice obbligo personale quando il diritto attribuito sia stato previsto esclusivamente per un vantaggio della persona o delle persone indicate nel relativo atto costitutivo e senza alcuna funzione di utilità fondiaria (Cass. 29/08/1991, n. 9232).
La realitas, che distingue il ius in re aliena dal diritto personale di godimento, implica dunque l’esistenza di un legame strumentale ed oggettivo, diretto ed immediato, tra il peso imposto al fondo servente ed il godimento del fondo dominante, nella sua concreta destinazione e conformazione, al fine di incrementarne l’utilizzazione, sì che l’incremento di utilizzazione deve poter essere conseguito da chiunque sia proprietario del fondo dominante e non essere legato ad una attività personale del soggetto. In questa prospettiva, il carattere della realità non può essere escluso per il parcheggio dell’auto sul fondo altrui quando tale facoltà sia costruita come vantaggio a favore del fondo, per la sua migliore utilizzazione: è il caso del fondo a destinazione abitativa, il cui utilizzo è innegabilmente incrementato dalla possibilità, per chi sia proprietario, di parcheggiare l’auto nelle vicinanze dell’abitazione.
Quanto detto non è peraltro ancora sufficiente a individuare la servitù di parcheggio distinguendola dal diritto personale di godimento, poiché occorre guardare anche al fondo servente, il cui utilizzo non può mai risultare del tutto inibito.
Posto, infatti, che la servitù consiste nella conformazione del diritto di proprietà in modo divergente dallo statuto legale, essa non è compatibile con lo svuotamento delle facoltà del proprietario del fondo servente, al quale deve residuare la possibilità di utilizzare il fondo, pur con le restrizioni e limitazioni che discendono dal vantaggio concesso al fondo dominante.

Detto in altre parole, l’asservimento del fondo servente deve essere tale da non esaurire ogni risorsa ovvero ogni utilità che il fondo servente può dare e il proprietario deve poter continuare a fare ogni e qualsiasi uso del fondo che non confligga con l’utílitas concessa.
Diversamente si è fuori dallo schema tipico della servitù.
La questione si pone quindi non già in termini di configurabilità in astratto della servitù di parcheggio, ma di previsione, in concreto, di un vantaggio a favore di un fondo cui corrisponda una limitazione a carico di un altro fondo, come rimodulazione dello statuto proprietario, a carattere tendenzialmente perpetuo. È evidente, allora, che la verifica se ci si trovi in presenza di servitù di parcheggio o di diritto personale impone l’esame del titolo e della situazione in concreto sottoposta al giudizio, al fine di stabilire se sussistano i requisiti del ius in re aliena, e specificamente:
l’altruità della cosa, l’assolutezza, l’immediatezza (non necessità dell’altrui collaborazione, ai sensi dell’art. 1064 cod. civ.), l’inerenza al fondo servente (diritto opponibile a tutti coloro che vantino diritti sul fondo servente potenzialmente in conflitto con la servitù), l’inerenza al fondo dominante (l’utilizzo del parcheggio deve essere, nel contempo, godimento della proprietà del fondo dominante, secondo la sua destinazione), la specificità dell’utilità riservata, la localizzazione intesa quale individuazione del luogo di esercizio della servitù.
Nel solco di tale pronuncia del 2017 si pone la sentenza Sez. 2, n. 7561 del 18/03/2019 che ha ribadito il rilievo della assenza, nell’art. 1027 cc, di una tipizzazione in modo tassativo delle utilità suscettibili di concretizzare il contenuto delle servitù volontarie, limitandosi la norma a stabilire le condizioni che valgono a distinguere queste ultime dai rapporti di natura strettamente personale. Concorda dunque sulla conclusione secondo cui costituisce mera questio facti lo stabilire, in base all’esame del titolo, se le parti abbiano inteso costituire una servitù o un diritto meramente obbligatorio, non sussistendo alcun ostacolo di carattere concettuale ad ammettere che il diritto parcheggio sia strutturato secondo lo schema dell’art. 1027 c.c.
Il principio trovasi richiamato in Sez. 2, Sentenza n. 12798 del 2019, in Sez. 2, Ordinanza n. 24121 del 2020, in Sez. 2, Sentenza n. 193 del 2020, in Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 1486 del 2023; stesso principio viene richiamato in Sez. 2, ordinanza n. 7620 del 2023 in tema di tutela possessoria ove si afferma che lo spoglio può avere ad oggetto anche il possesso corrispondente ad una signoria di fatto sul bene corrispondente ad una servitù di parcheggio e, dunque, può realizzarsi con modalità tali da precludere al possessore la possibilità di transito attraverso un passaggio a ciò destinato indipendentemente dalla sussistenza o meno della titolarità del corrispondente diritto reale.
Come si vede, la giurisprudenza successiva al 2017, si è ormai stabilizzata, in linea con la posizione dottrinaria, sulla tesi favorevole e, a ben vedere, l’ordinanza Sez. 2 n. 40824 del 20/12/2021 – citata da taluni come pronuncia in disaccordo – non si pone in dissonanza con tale impostazione, contrariamente a quanto potrebbe ritenersi. Infatti, il passaggio dell’ordinanza (peraltro inserito nell’esame del sesto e settimo motivo di ricorso sul mancato riconoscimento, in subordine, di una servitù coattiva di passaggio) si riferisce ad una vicenda diversa e si è limitato a riportare l’orientamento frequentemente assunto dalla giurisprudenza di legittimità senza però prendere netta posizione sul tema che, come si è visto, non formava l’oggetto diretto del ricorso.

Così delineato lo stato dell’elaborazione giurisprudenziale e dottrinale sul tema della servitù di parcheggio, queste sezioni unite ritengono di aderire alla tesi favorevole alla configurabilità, a determinate condizioni, di una convenzione istitutiva di una siffatta servitù, unica questione posta dal caso di specie, in linea con l’orientamento inaugurato dalla sentenza n. 16698/2017, per le ragioni che di seguito si andranno ad esporre.

Innanzitutto, si concorda con l’impostazione che vede un’indubbia affinità tra il transitare o il parcheggiare un’autovettura all’interno di un fondo di proprietà altrui, perché in entrambi i casi i proprietari di fondi confinanti, in base al principio dell’autonomia contrattuale di cui all’art. 1322 cc, possono dar luogo sia ad un rapporto di natura reale (attraverso l’imposizione di un peso sul fondo servente per l’utilità del fondo dominante e quindi in una relazione di asservimento del primo al secondo, che si configura come qualitas fundi), sia alla pattuizione di un obbligo e di un corrispettivo diritto previsto a vantaggio e per la comodità della persona o delle persone specificamente indicate nell’atto costitutivo, senza alcuna funzione di utilità fondiaria).

Vi è poi, come ben evidenziato dalla dottrina, un argomento di ordine sistematico di indubbia rilevanza, rappresentato dalla legislazione sui vincoli di parcheggio: a partire dalla l. n. 765 del 1967, il legislatore ha mostrato di favorire la destinazione di spazi privati a parcheggio, al fine di decongestionare gli spazi pubblici. In termini generali, quando il legislatore, con l’art. 18 della legge. n. 765 del 1967, ha introdotto l’art. 41 sexies della legge urbanistica prevedendo che nelle nuove costruzioni debbano essere riservati spazi a parcheggio in misura non inferiore ad un metro quadro per ogni dieci metri di costruzione, ha condizionato l’edificabilità del fondo alla disponibilità del parcheggio. Sicché, sul piano sistematico, diventa difficile negare che l’utilità del parcheggio è strettamente inerente (anche) al fondo.
Del resto, la giurisprudenza di questa Corte ha ripetutamente affermato che in tali casi si configura un diritto reale d’uso in favore dei condomini (cfr. Sez. 2, Sentenza n. 1214 del 27/01/2012 Rv. 621122; Sez. 2, Sentenza n. 21003 del 01/08/2008 Rv. 605247; principio, più di recente, richiamato anche in Sez. 2 – , Sentenza n. 2265 del 28/01/2019 Rv. 652351).
Ed allora, una volta ammessa pacificamente l’esistenza di un diritto reale di uso sulle aree da destinare a parcheggio, coerentemente non si può negare l’ammissibilità della costituzione di una servitù di parcheggio per difetto dell’inerenza al fondo, perché ciò comporterebbe una contraddizione in termini: il parcheggio non sarebbe utile al fondo nonostante ne condizioni addirittura l’edificabilità.

L’orientamento restrittivo, come pure evidenziato da parte della dottrina, ha sempre affrontato la tematica dando per assodato che nella servitù di parcheggio l’utilità inerisca alle persone e non ai fondi, senza però affrontare specificamente il tema dell’estensione dei concetti di utilità e inerenza e senza particolari analisi del rapporto tra utilità per le persone e utilità per i fondi che non sono alternative, ma ben possono coesistere.

Un argomento ulteriore a favore del possibile inquadramento del rapporto tra parcheggio e bene immobile all’interno della categoria delle servitù prediali lo si trae anche dalla sentenza n. 167/1999 della Corte Costituzionale, che ha dichiarato costituzionalmente illegittimo l’art. 1052, secondo comma, del codice civile, nella parte in cui non prevede che il passaggio coattivo di cui al primo comma possa essere concesso dall’autorità giudiziaria quando questa riconosca che la domanda risponde alle esigenze di accessibilità – di cui alla legislazione relativa ai portatori di handicap – degli edifici destinati ad uso abitativo.
Dalla lettura di questa pronuncia emerge un passaggio, seppure relativo alla legislazione in tema di eliminazione delle barriere architettoniche, che costituisce, ad avviso del Collegio, un ulteriore contributo all’espansione della nozione di utilità. Si legge infatti che il legislatore ha “configurato la possibilità di agevole accesso agli immobili, anche da parte di persone con ridotta capacità motoria, come requisito oggettivo quanto essenziale degli edifici privati di nuova costruzione, a prescindere dalla loro concreta appartenenza a soggetti portatori di handicap. Mentre dottrina e giurisprudenza hanno, per altro verso, chiarito come la predialità non sia certo incompatibile con una nozione di utilitas che abbia riguardo – specie per gli edifici di civile abitazione – alle condizioni di vita dell’uomo in un determinato contesto storico e sociale, purché detta utilitas sia inerente al bene così da potersi trasmettere ad ogni successivo proprietario del fondo dominante” (cfr. C.Cost. n. 167/199 cit. in motivazione sub. 8).

La tesi favorevole alla costituzione della servitù, oltre ad essere in linea con il sistema, esalta in definitiva il fondamentale principio dell’autonomia negoziale (art. 1322 cc) che, si badi bene, non sfocia in una libertà illimitata, dovendosi sempre confrontare con il limite della meritevolezza di tutela degli elementi dell’accordo.
Del resto, come già rilevato anche da queste Sezioni Unite (cfr. Sentenza n. 8434 del 2020 in una vicenda condominiale sulla concessione di un lastrico solare in godimento ad un terzo per l’installazione di impianti tecnologici), non vi è ragione per negare alle parti la possibilità di scegliere, nell’esercizio dell’autonomia privata riconosciuta dall’articolo 1322 c.c., se perseguire risultati socio-economici analoghi, anche se non identici, mediante contratti ad effetti reali o mediante contratti ad effetti obbligatori; come si verifica, ad esempio, in relazione all’attribuzione del diritto di raccogliere i frutti dal fondo altrui (che può essere conseguita attraverso un contratto costitutivo del diritto di usufrutto o attraverso un contratto attributivo di un diritto personale di godimento, lato sensu riconducibile al modello del contratto di affitto) o in relazione all’attribuzione del diritto di attraversare il fondo altrui (che può essere conseguita attraverso un contratto costitutivo di una servitù di passaggio o attraverso un contratto attributivo di un diritto personale di passaggio, cfr. Cass. 2651/2010, Cass. 3091/2014).
Il principio di tipicità legale necessaria dei diritti reali si traduce nella regola secondo cui i privati non possono creare figure di diritti reali al di fuori di quelle prevista dalla legge e – secondo il recente orientamento espresso dalle sezioni unite con la sentenza n. 28972 del 17/12/2020 con la quale è stato affermato che proprio per effetto della operatività del principio appena richiamato è da ritenere preclusa la pattuizione avente ad oggetto l’attribuzione del c.d. “diritto reale di uso esclusivo” di una porzione condominiale – tale caratterizzazione è supportata anche dagli argomenti secondo i quali: l’art.1322 cc colloca nel comparto contrattuale il principio dell’autonomia; l’ordinamento mostra di guardare sotto ogni aspetto con sfavore a limitazioni particolarmente incisive del diritto di proprietà; l’art. 2643 c.c. contiene un’elencazione tassativa dei diritti reali soggetti a trascrizione.
Tornando al tema specifico della servitù di parcheggio e riprendendo il passaggio motivazionale di Cass. sentenza 6 luglio 2017, n. 16698 cit., la tesi favorevole alla costituzione della servitù di parcheggio valorizza il concetto di tipicità strutturale, ma non contenutistico della servitù.
Sulla base di tali considerazioni, dunque, l’autonomia contrattuale è libera di prevedere una utilitas – destinata a vantaggio non già di una o più persone, ma di un fondo – che si traduca nel diritto di parcheggio di autovetture secondo lo schema appunto della servitù prediale e quindi nell’osservanza di tutti i requisiti del ius in re aliena, quali l’altruità della cosa, l’assolutezza, l’immediatezza (non necessità dell’altrui collaborazione, ai sensi dell’art. 1064 cod. civ.), l’inerenza al fondo servente (diritto opponibile a tutti coloro che vantino diritti sul fondo servente potenzialmente in conflitto con la servitù), l’inerenza al fondo dominante (l’utilizzo del parcheggio deve essere, nel contempo, godimento della proprietà del fondo dominante, secondo la sua destinazione), la specificità dell’utilità riservata, la localizzazione intesa quale individuazione del luogo di esercizio della servitù affinché non si incorra nella indeterminatezza dell’oggetto e nello svuotamento di fatto del diritto di proprietà.
Sotto quest’ultimo profilo, come già affermato da questa Corte (v. Sez. U. n. 28972 /2020 cit.), la servitù può sì essere modellata in funzione delle più svariate utilizzazioni, pur riguardate dall’angolo visuale dell’obbiettivo rapporto di servizio tra i fondi e non dell’utilità del proprietario del fondo dominante, ma non può mai tradursi in un diritto di godimento generale del fondo servente, il che determinerebbe lo svuotamento della proprietà di esso, ancora una volta, nel suo nucleo fondamentale; insomma, la costituzione della servitù, concretandosi in un rapporto di assoggettamento tra due fondi, importa una restrizione delle facoltà di godimento del fondo servente, ma tale restrizione, se pur commisurata al contenuto ed al tipo della servitù, non può, tuttavia, risolversi nella totale elisione delle facoltà di godimento del fondo servente.
Ciò posto, non vi è dubbio che lo stabilire se un contratto debba qualificarsi come contratto ad effetti reali o come contratto ad effetti obbligatori attiene all’ermeneusi negoziale, la cui soluzione compete al giudice di merito (cfr. tra le tante, SSUU Sentenza n. 8434 del 2020 cit.).

Nel dirimere il contrasto di giurisprudenza, va quindi riaffermato il seguente principio di diritto:

“In tema di servitù, lo schema previsto dall’art. 1027 c.c. non
preclude la costituzione, mediante convenzione, di servitù avente ad
oggetto il parcheggio di un veicolo sul fondo altrui purché, in base
all’esame del titolo e ad una verifica in concreto della situazione di fatto,
tale facoltà risulti essere stata attribuita come vantaggio in favore di altro
fondo per la sua migliore utilizzazione e sempre che sussistano i requisiti
del diritto reale e in particolare la localizzazione”

Corte di Cassazione Sezioni Unite, sentenza del 13 febbraio 2024, n. 3925.

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