Contratto di locazione ad uso non abitativo: inagibilità

Contratto di locazione diritti di utilizzazione reati ediliziLa Suprema Corte di Cassazione con la sentenza che si riporta i commento affronta al questione inerente al contratto di locazione ad uso non abitativo, ovvero se il mancato ottenimento da parte del locatore del certificato d’agibilità dell’ immobile costituisca un vizio tale da giustificare la risoluzione del contratto di locazione.

Preliminarmente occorre affermare  che su tale questione si registrano due diversi orientamenti nella giurisprudenza di legittimità.
Secondo un primo indirizzo nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative.

Ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato.

La destinazione particolare dell’immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l’attestazione del riconoscimento dell’idoneità dell’immobile da parte del conduttore.
Secondo il diverso orientamento giurisprudenziale, nel contratto di locazione di un immobile per uso diverso da quello di abitazione, la mancanza delle autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo edilizio  e, in particolare, la sua abitabilità e la sua idoneità all’esercizio di un’attività commerciale, costituisce inadempimento del locatore che giustifica la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1578 C.c., a meno che il conduttore non sia a conoscenza della situazione e l’abbia consapevolmente accettata.
Sulla base dei due distinti orientamenti giurisprudenziali la Suprema Corte di Cassazione afferma il seguente principio di diritto:

“solo quando l’inagibilità o l’inabitabilità del bene attenga a carenze intrinseche o dipenda da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire il rilascio degli atti amministrativi relativi alle dette abitabilità o agibilità e da non consentire l’esercizio lecito dell’attività del conduttore conformemente all’uso pattuito, può configurarsi l’inadempimento del locatore, fatta salva l’ipotesi in cui quest’ultimo abbia assunto l’obbligo specifico di ottenere tali atti”.

Corte di Cassazione Civile Sent. Sez. 3 Num. 13651 Anno 2014

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