Risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del promissario acquirente

Nel contratto preliminare (quale contratto a prestazioni corrispettive) il contraente non inadempiente a fronte del persistere dell’inadempimento, può chiedere la risoluzione del contratto preliminare e la condanna al risarcimento del danno.

Ai sensi dell’art. 1453 c.c. “Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l’altro può a sua scelta chiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno. La risoluzione può essere domandata anche quando il giudizio è stato promosso per ottenere l’adempimento; ma non può più chiedersi l’adempimento quando è stata domandata la risoluzione. Dalla data della domanda di risoluzione l’inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione.“

Ne consegue che il contraente non inadempiente che chieda la risoluzione del contratto:

• non può più chiedere l’adempimento del contratto;
• il contraente inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione tardivamente.

Ai sensi dell’art. 1458 C.c. “La risoluzione del contratto per inadempimento ha effetto retroattivo tra le parti, salvo il caso di contratti ad esecuzione continuata o periodica, riguardo ai quali l’effetto della risoluzione non si estende alle prestazioni già eseguite“.

L’efficacia retroattiva della risoluzione, per inadempimento, di un contratto preliminare comporta l’insorgenza, a carico di ciascun contraente, dell’obbligo di restituire le prestazioni ricevute, rimaste prive di causa, secondo i principi della ripetizione dell’indebito ex art. 2033 c.c., e, pertanto, implica che il promissario acquirente che abbia ottenuto la consegna e la detenzione
anticipate del bene promesso in vendita debba non solo restituirlo al promittente alienante, ma altresì corrispondere a quest’ultimo i frutti per l’anticipato godimento dello stesso. Ne consegue che nel caso di occupazione di un immobile fondata su di un titolo contrattuale venuto meno per effetto della risoluzione giudiziale del contratto va esclusa la funzione risarcitoria degli obblighi restitutori. (Corte di Cassazione, Sez. 2, Ordinanza n. 35280 del 30/11/2022)