In tema di contratto di locazione la giurisprudenza di legittimità, con la sentenza in commento, affronta la questione inerente la responsabilità del locatore ai sensi dell’art. 1578, primo e secondo comma, C.c. per i c.d. “vizi della cosa locata“.
Sul punto l’articolo 1578, primo comma, C.c. stabilisce che “Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili“. L’alternativa tra i due rimedi giudiziari, la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, deve essere valutata dal giudice in relazione alla gravità del vizio o dei vizi della cosa locata.
Orbene, in materia di “vizi della cosa locata” la giurisprudenza di legittimità è conforme nel ritenere che “Allorquando il conduttore, all’atto della stipulazione del contratto di locazione, non abbia denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna, e non può, pertanto, chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, né il risarcimento del danno o l’esatto adempimento”. Si ribadisce, in tal senso, il principio di accettazione dei vizi, conosciuti o facilmente riconoscibili con l’ordinaria diligenza. , da parte del conduttore, al quale corrisponde l’impossibilità di chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, il risarcimento il danno o l’esatto adempimento, in quanto potrebbe essere stato pattuito tra le parti un canone di locazione inferiore.
Il conduttore non può neanche avvalersi dell’eccezione d’inadempimento di cui all’art. 1460 C.c., dal momento che non si può escludere che il conduttore ritenga di realizzare i suoi interessi assumendosi il rischio economico dell’eventuale riduzione dell’uso pattuito ovvero accollandosi l’onere delle spese necessarie per adeguare l’immobile locato all’uso convenuto, in cambio di un canone inferiore rispetto a quello richiesto in condizioni di perfetta idoneità del bene al predetto uso” (Cass. Sez. III n. 25278/2009).
E ancora la giurisprudenza di legittimità sostiene che la presenza di vizi della cosa locata non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell’art. 1575 C.c., ma altera l’equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull’idoneità all’uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del corrispettivo, ma non l’esperibilità dell’azione di esatto adempimento. (Cass. Sez. III 11198/2007).
Sotto il profilo materiale si afferma che “Costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti dell’art. 1578 C.c. quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone l’integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione. Pertanto, va escluso che possano essere ricompresi tra i vizi predetti quei guasti o deterioramenti dovuti alla naturale usura o quegli accadimenti che determinino una mera infiltrazione, nel qual caso diviene operante l’obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni ai sensi dell’art. 1576 C.c., la cui inosservanza determina inadempimento contrattuale.”(Cass. Sez. III 11198/2007).
Per converso, il risarcimento dei danni per i vizi della cosa (ai sensi dell’art. 1578, secondo comma, C.c.), è dovuto dal locatore se lo stesso non riesce a provare di avere, senza colpa, ignorato i vizi al momento della consegna del bene. Anche in tal caso il criterio di riferimento è quello dell’ordinaria diligenza.
Corte di Cassazione Civile Sent. Sez. 3 Num. 5029 Anno 2017