La Suprema Corte di Cassazione con la sentenza che si riporta in commento affronta la questione inerente il diritto del mediatore alla provvigione in relazione al contenuto dell’obbligo di diligenza che incombe su di lui, in particolare con riferimento al dovere di informare la parte ( promissario acquirente) di circostanze rilevanti ai fini della conclusione con contratto definitivo.
Sul punto la giurisprudenza di legittimità esclude che la responsabilità del mediatore professionale possa estendersi ad indagini di carattere tecnico, quale quella consistente nella verifica delle condizioni per il rilascio del certificato di abitabilità che esulano obiettivamente dal novero delle cognizioni specialistiche esigibili in relazione alla categoria professionale di appartenenza.
In tal senso appare condivisibile quanto affermato dalla Suprema Corte nella sentenza n. 6926/2012, a mente della quale il mediatore immobiliare è responsabile nei confronti del cliente se, conoscendo o potendo conoscere con l’ordinaria diligenza l’esistenza di vizi che diminuiscono il valore della cosa venduta, non ne informi l’acquirente; tale responsabilità si affianca a quella del venditore e può essere fatta valere dall’acquirente sia chiedendo al mediatore il risarcimento del danno, sia rifiutando il pagamento della provvigione.
Nella stessa sentenza si precisa altresì che, in relazione ai possibili benefici fiscali legati alla categoria catastale posseduta dal’immobile compravenduto, la verifica da parte del mediatore deve correlarsi solo ad una espressa richiesta del cliente.
Trattasi peraltro di orientamento che ha i suoi precedenti in Cass. n. 6219/1993, a mente della quale l’obbligo del mediatore di comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione ed alla sicurezza dell’affare si riferisce non solo alle circostanze accertate ma anche a quelle di cui il mediatore abbia avuto semplicemente notizia.
In tale ottica appare convincente quanto affermato da Cass. n. 8374/2009 specificamente in tema di certificato di abitabilità, nella quale, con l’escludere la responsabilità del mediatore, si è ribadito che la prestazione caratterizzante l’attività di quest’ultimo è pur sempre quella di mettere in relazione due o più parti in vista della conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza, sicché non viene meno l’obbligo del mediatore di compiere l’attività demandatagli in modo esauriente e funzionale all’interesse della parte alla conclusione dell’affare, e quindi con diligenza adeguata alla sua professionalità, ragionevolmente esigibile, in rapporto alla sua organizzazione concreta, in modo che la controparte non sia legittimata a rifiutarsi di concluderlo per non essere stata informata su circostanze influenti sulla sua conclusione o esecuzione, conosciute o agevolmente conoscibili, poiché in tal caso può essere giustificato il rifiuto di corrispondere il compenso, anche se la parte che ha conferito l’incarico abbia ricevuto un’accettazione delle sue condizioni prestabilite di conclusione dell’affare.”
In dettaglio poi vale osservare che la mancanza del certificato di abitabilità, sebbene legittimi la parte promissaria acquirente a non ritenere suo interesse obbligarsi alla stipula dell’atto, quanto meno alle condizioni predisposte (Cass. 15969/2000), anche in relazione al rischio che l’abitabilità non sia ottenuta o al tempo occorrente per il suo rilascio, non incide sulla validità del preliminare concluso che conserva quindi la sua efficacia, benché se ne possa richiedere la risoluzione.
In tal senso quindi deve reputarsi, analogamente a quanto sostenuto per la conclusione di preliminari aventi ad oggetto immobili privi di concessione edilizia, che stante la validità del contratto stesso, che l’affare sia stato concluso e che anzi sia proprio la sua vincolatività a giustificare l’eventuale domanda risarcitoria della parte adempiente, domanda che ben può includere anche la pretesa ad ottenere il rimborso della provvigione comunque dovuta al mediatore.
In definitiva una responsabilità del mediatore possa porsi, in ordine alla mancata informazione circa la conseguibilità del certificato di abitabilità, nei soli casi in cui il mediatore abbia taciuto informazioni e circostanze delle quali era a conoscenza, ovvero abbia riferito circostanze in contrasto con quanto a sua conoscenza, ovvero ancora laddove, sebbene espressamente incaricato di procedere ad una verifica in tal senso da uno dei committenti, abbia omesso di procedere ovvero abbia erroneamente adempiuto allo specifico incarico.
Tale affermazione peraltro non può dirsi che contrasti con quanto sempre di recente affermato da Cass. n. 18140/2015, che ha invece ravvisato la responsabilità del mediatore, posto che nella vicenda si trattava di una ipotesi nella quale il mediatore aveva fornito alla parte interessata alla conclusione dell’affare delle informazioni sulla regolarità urbanistica dell’immobile, omettendo di controllare la veridicità di quelle ricevute (nella specie, la natura abusiva della veranda, adibita a cucina e in posizione centrale rispetto agli altri locali, e, quindi, neppure condonabile), essendosi appunto ribadito in motivazione che non risulta assolto l’obbligo di corretta informazione in base al criterio della media diligenza professionale, che comprende non solo l’obbligo di comunicare le circostanze note (o conoscibili secondo la comune diligenza) al professionista, ma anche il divieto di fornire quelle sulle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, sicché è responsabile per i danni sofferti dal cliente.
Corte di Cassazione Civile Sent. Sez. 2 Num. 4415 Anno 2017