In relazione agli effetti che contratto produce si suole distinguere tra contratti ad effetti reali e contratti ad effetti obbligatori.
Più precisamente nei contratti ad effetti reali il passaggio della proprietà del bene si verifica (automaticamente) a seguito del consenso manifestato dalle parti; opera in tali casi, il c.d. principio consensualistico che trova il suo presupposto normativo nell’art. 1376 C.c. “Nei contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata, la costituzione o il trasferimento di un diritto reale ovvero il trasferimento di un altro diritto, la proprietà o il diritto si trasmettono e si acquistano per effetto del consenso delle parti legittimamente manifestato“.
L’unica eccezione è rappresentata dal diritto di pegno (in cui il momento costitutivo è rappresentato dallo spossessamento) e dal diritto di ipoteca (che si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari ex art. 2808, secondo comma, C.c.)
I contratti a effetti obbligatori sono quelli che generano obbligazioni e diritti a carico di entrambe le parti, come accade nella vendita di cosa altrui (art. 1478 C.c. “Se al momento del contratto la cosa venduta non era di proprietà del venditore, questi è obbligato a procurarne l’acquisto al compratore“) o nella vendita di cosa futura (art. 1472 C.c.). E ancora, il contratto preliminare è un contratto con effetti obbligatori in quanto vincola le parti (ovvero le obbliga a prestare il consenso) alla conclusione di un futuro contratto, il c.d. contratto definitivo, il quale potrà avere sia effetti reali e sia effetti obbligatori.
Secondo la dottrina e la giurisprudenza (Cassazione Sez. Un. n. 8434/2020), non vi è infatti ragione per negare alle parti la possibilità di scegliere, nell’esercizio dell’autonomia privata riconosciuta dall’articolo 1322 C.c., se perseguire risultati socio-economici analoghi, anche se non identici, mediante contratti ad effetti reali o mediante contratti ad effetti obbligatori; come si verifica, ad esempio, in relazione all’attribuzione del diritto di raccogliere i frutti dal fondo altrui (che può essere conseguita attraverso un contratto costitutivo del diritto di usufrutto o attraverso un contratto attributivo di un diritto personale di godimento, lato sensu riconducibile al modello del contratto di affitto)
o in relazione all’attribuzione del diritto di attraversare il fondo altrui (che può essere conseguita attraverso un contratto costitutivo di una servitù di passaggio o attraverso un contratto attributivo di un diritto personale di passaggio, cfr. Cass. 2651/2010, Cass. 3091/2014).
E ancora, al fine di attribuire al contratto di cui si discute effetti reali o effetti obbligatori, bisogna innanzi tutto valutare l’effettiva volontà delle parti, desumibile, oltre che dal nomen juris (di per se stesso non determinante, ma nemmeno del tutto trascurabile nel processo interpretativo), anche da altri elementi testuali, quali la previsione relativa alla durata, la determinazione del corrispettivo come unitario o come canone periodico,…; nonché da elementi extratestuali, quali la forma dell’atto e il comportamento delle parti ,(le Sezioni Unite ritengono che il programma negoziale con cui il proprietario di un lastrico solare intenda concedere ad altri, a titolo oneroso, la facoltà di installarvi e mantenervi per un certo tempo un ripetitore, con il diritto per il cessionario di mantenere la disponibilità ed il godimento del ripetitore, ed asportare il medesimo alla fine del rapporto, può astrattamente essere perseguito tanto attraverso un contratto ad effetti reali quanto attraverso un contratto ad effetti obbligatori. Orbene nel caso si faccia ricorso al contratto ad effetti reali lo schema sarà quello del contratto costitutivo del diritto di superficie, per converso nel caso del contratto ad effetti obbligatori il rapporto è riconducibile allo schema del contratto atipico di concessione dello jus ad aedificandum ad effetti obbligatori). (Cassazione Sez. Un. n. 8434/2020).