Contratto preliminare avente ad oggetto un bene individuato per relationem
Il contratto preliminare è quello con cui le parti si obbligano alla stipula di un successivo contratto, c.d. contratto definitivo, di cui il primo deve già prevedere il contenuto essenziale.
Ai sensi dell’art. 1351 C.c..:
Il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo.
Ai sensi dell’art. 2932 C.c.:
Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, l’altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.
Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l’ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile.
Secondo la consolidata giurisprudenza di legittimità il contratto preliminare avente ad oggetto un bene individuato per relationem può essere valido ed efficace (Cass. n. 2473/2013; Cass., n. 11297/2018).
Invero, ai fini della validità del contratto preliminare, non è infatti indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, risultando sufficiente l’accordo delle parti su quelli essenziali;
-in particolare, nel preliminare di compravendita immobiliare, per il quale è richiesto “ex lege” l’atto scritto come per il definitivo, è sufficiente che dal documento risulti, anche attraverso il riferimento ad elementi esterni, ma idonei a consentirne l’identificazione in modo inequivoco, che le parti abbiano inteso fare riferimento ad un bene determinato o, comunque, determinabile, la cui indicazione pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, può anche essere incompleta o mancare del tutto, purché l’intervenuta convergenza delle volontà sia anche “aliunde” o “per relationem“, logicamente ricostruibile. (Cass., ord. Sez. II, n. 20099/2022)