Generalmente il rapporto tra il proprietario e l’usufruttario o il titolare del diritto di abitazione in ordine alla ripartizione degli oneri condominiali crea, sotto il profilo pratico, diverse divergenze e conflitti.
La questione della individuazione del soggetto tenuto al pagamento degli oneri ordinari nei confronti del Condominio, dovuti in riferimento ad una unità immobiliare facente parte dello stesso, allorché l’immobile sia oggetto di usufrutto ovvero di diritto di abitazione, è stato dalla Corte di legittimità risolto tenendo conto della natura del diritto di usufrutto, che costituisce un diritto reale che deve essere reso pubblico con il mezzo della trascrizione (art. 2643 cc.c. n. 2), disciplina cui l’art. 1026 c.c. fa riferimento in materia di diritto di abitazione (articolo 1026 del Codice Civile: “Le disposizioni relative all’usufrutto si applicano, in quanto compatibili, all’uso e all’abitazione”) .
Correlando tale disciplina a quella dettata dal legislatore con riferimento agli obblighi nascenti dall’usufrutto e, segnatamente, alle spese ed oneri per la custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa oggetto del diritto, ne ha dedotto che l’usufruttuario è obbligato ad adempiere tutti gli oneri relativi alla custodia, all’amministrazione ed alla manutenzione della cosa oggetto del diritto e, per altro verso, che la sua posizione di titolare di un diritto valevole erga omnes determina tutti gli effetti conseguenti, sostanziali e processuali.
E, dunque, è l’usufruttuario legittimato attivo e passivo in tutti i rapporti che sono comunque riconducibili al godimento della cosa ( l’unità immobiliare facente parte del condominio) nei limiti previsti dall’art. 1004 c.c., commi 1 e 2, mentre è il nudo proprietario, ai senis dell’ art. 1005 c.c., che deve provvedere alle riparazioni straordinarie: determinandosi, così, una diversa ma precisa legittimazione attiva e passiva in capo all’usufruttuario ed al nudo proprietario (in termini v. Cass. 28 agosto 2008 n. 21774).
Corte di Cassazione Civile Sent. Sez. 2 Num. 6877 Anno 2014
Salve avvocato, ho un immobile di proprietà acquistato con mutuo prima casa nel 2011 dove dal 2016 risiedono stabilmente i miei genitori (io risiedo in un altro comune). Volendo formalizzare questa cosa che per mia dimenticanza non ho ancora fatto,mi consiglia il diritto di abitazione o il comodato d uso? Io ero propensa per il comodato in quanto vorrei fare il ravvedimento oneroso così da regolarizzaRe anche gli anni trascorsi con contestuale pagamento dell’imu al comune che erroneamente non ho pagato (ma non vivendo più in quella cosa ho perso l esenzione). Inoltre con il comodato posso comunque detrarre gli interessi passivi del mutuo perché il contratto viene stipulato con un parente. Il mio quesito è questo : col diritto di abitazione avrei comunque la detrazione degli interessi e la possibilità di stipulare con valore retroattivo? Mi è stato consigliato il diritto di abitazione perché potrei avere l esenzione dell’ Imu ma non ho trovato informazioni a riguardo. Grazie anticipatamente per la sua risposta e cortesia
Gentile Signora
preliminarmente occorre affermare che per dare una risposta precisa occorrerebbe analizzare le sue esigenze, soprattutto economiche e fiscali, e, pertanto, sarebbe opportuno consultare un commercialista che potrebbe fornire un quadro più preciso delle possibili detrazioni fiscali (in particolare IMU, TASI, interessi passivi del mutuo). Per quanto a mia conoscenza, propenderei per un contratto di comodato d’uso gratuito che prevede una agevolazione IMU e Tasi in quanto l’immobile è concesso a parenti di primo grado in linea diretta, nella specie i genitori e a condizione che lei, in qualità di comodante risieda e dimorare abitualmente nello stesso comune in cui si trova l’immobile oggetto del comodato.
Cordialmente
Avv. Mariafrancesca Carnevale